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A Fideicomiso (trust) is required to own property near the beach.  Foreigners cannot hold property near the Mexican coast in their name. Un Fideicomiso (confianza) se requiere a la propiedad cerca de la playa. Los extranjeros no pueden mantener una propiedad cerca de la costa mexicana en su nombre. To handle this problem, the major banks provide a trust service for which the buyer pays an initial fee of about US$2,000 to $4,000 and annual fees of $150 to $500, depending on the price of the property and upon the bank.  These are very rough estimates; the fees change all the time. Para manejar este problema, los principales bancos de ofrecer un servicio de confianza para que el comprador paga una cuota inicial de dólares de los EE.UU. de 2000 a $ 4000 y las tasas anuales de $ 150 a $ 500, dependiendo del precio de los bienes y sobre el banco. Estos son muy áspero estimaciones, las tasas cambian todo el tiempo. The bank then holds the deed in trust for a specified time.  This can be renewed or terminated for a fee. Entonces el banco tiene la escritura en fideicomiso para un período de tiempo determinado. Esto puede ser renovado o rescindido por una tasa.

The banks examine the legal paperwork very carefully, hence the usual Acta de Posesión that most of the natives have (the unregistered document issued by a local elected commission) is not acceptable to the bank.  Nor is the somewhat more formal Escritura Privada where the property has at least been registered with a county judge.  Only the Escritura Publica, a grand document researched and written by a Notaria Publica, is acceptable.  Only with the Escritura Publica are you sure that you have a free and clear title.  Since there are many stories of land being sold multiple times, in my opinion the Escritura Publica, held by the bank in a Fideicomiso, is well worth the money. Los bancos examinar el papeleo legal con mucho cuidado, por lo tanto, el Acta de Posesión habitual que la mayoría de los nativos tienen (el documento no emitido por una comisión local elegido) no es aceptable para el banco. Tampoco se trata de algo más formal Escritura Privada, donde la propiedad ha sido registrado por lo menos con un juez del condado. Sólo la Escritura Publica, un gran documento, investigado y escrito por una Notaria Publica, es aceptable. Solamente con la Escritura Publica ¿Estás seguro de que tiene una clara y libre de título. Dado que hay muchos historias de las tierras que se venden varias veces, en mi opinión, la Escritura Pública, celebrada por el banco en un Fideicomiso, merece la pena el dinero.

1917 The Constitution of 1917 proclaimed that all land in Mexico would either be ejido (communal) or owned by Mexican nationals only.  Ejido land was given to every village in Mexico and could not be sold. 1917 La Constitución de 1917 proclamó que todos los terrenos que en Mexico ya sea ejidal (comunal) o de propiedad de nacionales mexicanos solamente. Ejido tierra se dio a cada pueblo en Mexico y no podían ser vendidas.

1973 A constitutional amendment known as the Foreign Investment Law allowed foreigners to purchase real estate anywhere in Mexico, except the restricted zone. 1973 una enmienda constitucional conocida como la Ley de Inversión Extranjera permite a los extranjeros a adquirir bienes inmuebles en cualquier parte de Mexico, con excepción de la zona restringida. The restricted zone consists of areas within 100 km (64 miles) of international borders or within 50 km (32 miles) from the coastline (at high tide). La zona restringida se compone de las áreas a menos de 100 km (64 millas) de las fronteras internacionales o de 50 km (32 millas) desde la línea de costa (con la marea alta).

1993 Mexico amends the constitution to allow foreigners to purchase real estate within the restricted zone by means of a fideicomiso (bank trust). Mexico 1993 modifica la Constitución para permitir a los extranjeros a adquirir bienes inmuebles en la zona restringida a través de un fideicomiso (fideicomiso bancario).

1994 The NAFTA trade agreement between the United States, Canada, and Mexico is passed.  A constitutional amendment allows corporations to be 100% foreign-owned. 1994 El acuerdo comercial del TLC entre los Estados Unidos, Canadá y Mexico es pasado. Una enmienda constitucional que permite a las empresas 100% de propiedad extranjera. (A corporation may own property in a restricted zone without a fideicomiso.) (Una empresa puede poseer en propiedad una de las zonas restringidas, sin un fideicomiso.)

The Fideicomiso El Fideicomiso

The fideicomiso is a bank trust wherein the bank (trustee) holds the trust deed for the purchaser (beneficiary).  While the trustee is the legal owner of the real estate, the beneficiary retains all ownership rights and responsibilities and may sell, lease, mortgage, and pass the property on to heirs. El fideicomiso es un banco que el banco fiduciario (administrador) tiene el acto para el comprador (el beneficiario). Mientras que el administrador es el propietario legal de los bienes inmuebles, el beneficiario se reserva todos los derechos y responsabilidades de la propiedad y puede vender, arrendar, hipotecar , y pasar la propiedad a los herederos. The fideicomiso is authorized by the Mexican Government under the Ministry of Foreign Affairs El fideicomiso está autorizada por el Gobierno de México en el marco del Ministerio de Relaciones Exteriores

The bank is required to check ownership and insurance, and to verify that the property is free of liens.  A trust is granted for a 50-year period.  The trust is renewable at any time (for another 50-year period) by submitting an application to the bank.  If the 50-year period expires without renewal, the owner has another 10 years in which he may submit an application to renew the trust.  If property is purchased that already has a fideicomiso, the existing trust may be transferred to the new owner and will be good for the remainder of its 50-year period, or the trust may be renewed. El banco está obligado a comprobar la propiedad y seguros, y para verificar que la propiedad esté libre de gravámenes. Un fideicomiso se concede por un periodo de 50 años. La confianza es renovable en cualquier momento (por otro periodo de 50 años) mediante la presentación de una solicitud al banco. Si el periodo de 50 años expire sin renovación, el propietario tiene 10 años en los que podrá presentar una solicitud para renovar la confianza. Si se compra la propiedad que ya tiene un fideicomiso, el fiduciario existente pueden ser transferidos a el nuevo titular y será bueno para el resto de su periodo de 50 años, o la confianza que podrá ser renovado. If property is already in a fideicomiso, probate and transfer tax are avoided when the property is transferred. Si bien ya se encuentre en un fideicomiso, testamentaria y la transferencia de impuestos se evitan cuando la propiedad se transfiere.

There is a fee of about US$350 (varies from bank to bank) to obtain the fideicomiso and an annual fee as well. Hay una tasa de alrededor de 350 dólares EE.UU. (varía de banco a banco) para obtener el fideicomiso y una cuota anual también. To obtain the fideicomiso, you will need your accepted purchase offer, a photo ID and 10% of the purchase price. Para obtener el fideicomiso, deberá aceptarse su oferta de compra, una identificación con fotografía y el 10% del precio de compra. Monetary transactions are handled through the bank. Transacciones monetarias se manejan a través del banco.

Taxes Impuestos

The predial (property tax) is 0.1% of the assessed value, paid annually. El predial (impuesto a la propiedad) es de 0,1% del valor, pagan anualmente. The value of the real estate is determined at the time of sale. El valor de los bienes inmuebles se determina en el momento de la venta. There is a 2% sales tax. Hay un 2% del impuesto sobre las ventas.

Closing Process Proceso de cierre

The closing process takes between 30 to 45 days. El proceso tarda entre 30 a 45 días. The buyer pays closing costs, which are usually about 6% of the purchase price. El comprador paga los costos de cierre, que suelen ser de aproximadamente el 6% del precio de compra. 2% is for sales tax and about 4% is for other fees such as title search, attorneys fees, and filing of legal documents. 2% de impuesto sobre las ventas y aproximadamente el 4% se destina a otros gastos, tales como búsqueda de título, honorarios de abogados, y la presentación de documentos legales.

The Notario Publico El Notario Publico

The closing of a real estate transaction requires the services of a Notario Publico (Notary). El cierre de una transacción de bienes raíces requiere los servicios de un notario público (notario). The Mexican Notario Publico is an official who possesses greater rank and responsibility than the Notary Public in the United States.  The Notario Publico is an attorney representing the Mexican government. El mexicano Notario Publico es un funcionario que posea un mayor rango y responsabilidad que el Notario Público en los Estados Unidos. El Notario Publico es un abogado que representa al gobierno mexicano. He is responsible to both the buyer and the seller to insure the legality of the contract, and to the government for the collection of taxes and capital gains for the real estate transaction. Él es responsable ante el comprador y el vendedor para asegurar la legalidad del contrato, y al gobierno para la recaudación de impuestos y las ganancias de capital para la transacción de bienes raíces. The Notario Publico finalizes the real estate contract and records the transaction with the Public Registry.  A real estate agent may be involved in the transaction, but it should be noted that realtors in Mexico are not licensed or regulated as they are in the United States. El Notario Publico finaliza el contrato de bienes raíces y los registros de la transacción con el Registro Público. Un agente de bienes raíces pueden estar involucrados en la transacción, pero cabe señalar que en Mexico promotores no están autorizados o regulados como lo son en los Estados Unidos.

The Notario Publico charges a fee for his services and the bank charges a fee as well.  These fees should be competitive and are based partly on the value of the property.  Typically, a realtor will work with one Notario Publico who will work with one bank, but there is no reason why the buyer can’t shop around, compare fees, and select her own bank and Notario. El Notario Publico cobra una tarifa por sus servicios y el banco cobra una tarifa también. Estas tasas deben ser competitivas y se basan en parte en el valor de la propiedad. Por lo general, una de bienes raíces trabajará con un Notario Publico que trabajar con un banco , pero no hay ninguna razón por la que el comprador no puede comprar, comparar tarifas y elegir su propio banco y el notario.

The Lawyer El Abogado

Technically, it is not necessary to have the services of a lawyer in addition to the Notario Publico.  However, for additional assurance that your interests are being protected, it may be advisable to hire your own lawyer. Técnicamente, no es necesario contar con los servicios de un abogado, además del Notario Publico. Sin embargo, para mayor garantía de que sus intereses están protegidos, puede ser aconsejable contratar a su propio abogado.

Documents and Information Documentos e Información

They buyer will need to provide his address and telephone number in the country of origin, occupation, marital status, and nationality.  If married, the same information is required of the spouse.  The buyer’s passport and tourist visa are required as well as the name, nationality, address and telephone number of any secondary beneficiary to the trust. Que el comprador tendrá que dar su dirección y número de teléfono en el país de origen, ocupación, estado civil y nacionalidad. Si es casado, la misma información que se requiere de la cónyuge. El comprador del pasaporte y visa de turista se requiere, así como el nombre, nacionalidad, dirección y número de teléfono de cualquier beneficiario secundario a la confianza.

Property Ownership Through A Corporation A través de la propiedad Corporación

A Mexican corporation may be 100% foreign-owned and may purchase property in a restricted zone without a fideicomiso. Una empresa mexicana podrá ser el 100% de propiedad extranjera y la propiedad pueden comprar en una zona restringida, sin un fideicomiso. Property owned by a corporation is commercial property and will have much higher water, electric, telephone, and tax rates. Propiedad de una sociedad comercial es la propiedad y tendrá mucho mayor de agua, electricidad, teléfono, impuestos y tasas. A Mexican corporation may not own a single-family residence. Una empresa mexicana no pueden ser propietarias de una sola residencia familiar.

In a corporate transaction there is usually a preliminary sales agreement or an “agreement to agree”. En una transacción de empresa suele haber un primer acuerdo de venta o un "acuerdo para acordar". The preliminary sales agreement includes the price, terms, and closing date. El anteproyecto de acuerdo de venta incluye el precio, términos y fecha de cierre. A formal sales agreement is executed at the time of closing. Un acuerdo formal de venta se ejecute en el momento del cierre. Escrow, the process of having a third party hold the deed in trust during the transaction, is not used in Mexico. De garantía bloqueada, el proceso de tener una tercera parte tienen confianza en la escritura durante la operación, no se utiliza en Mexico. The buyer should be cautious about making any initial deposits. El comprador debe ser prudentes a la hora de hacer ningún depósito inicial.

Property Management La gestión de la propiedad

Condo-owners usually pay a monthly fee for maintenance of the property.  For the owners of other property who may be absent for extended periods, property management agents are available to handle upkeep and bill-paying while the owner is away. Condo-propietarios generalmente pagan una cuota mensual para el mantenimiento de la propiedad. A los propietarios de otros bienes que pueden estar ausentes durante largos períodos de tiempo, agentes de la administración de los bienes están disponibles para manejar el mantenimiento y el pago de la factura, mientras que el propietario está ausente.

Insurance Seguros
American title insurance is available for Mexican real estate, but is not commonly used. América seguro de título está disponible para los mexicanos de bienes raíces, pero no es de uso común. The cost of title insurance depends on whether the property is covered by a “master title commitment”. El costo de seguro de título depende de si la propiedad está cubierta por un "título de maestro de compromiso". Property insurance is available in Mexico and the rates are relatively low. El seguro de propiedad está disponible en Mexico y las tasas son relativamente bajas.

Financing Financiación

In the past, real estate transactions in Mexico were all cash deals. En el pasado, las transacciones inmobiliarias en Mexico se trata de todo el efectivo. More recently, different types of financing have become available. Más recientemente, los diferentes tipos de financiación disponibles.

In closing En el cierre de
Business deals are processed slowly in Mexico.  It may be necessary to make personal visits to resolve details that one might think could be handled by telephone.  As is the case in other countries, some Mexicans may not approve in general of the sale of their lands to foreigners.  Be a good neighbor. Negocios se procesan lentamente en Mexico. Puede ser necesario realizar visitas personales a resolver los detalles que uno podría pensar puede ser manejado por teléfono. Como es el caso en otros países, algunos mexicanos que no pueden aprobar, en general, de la venta de sus tierras a los extranjeros. Sea un buen vecino.